법인 명의로 건물 사면 세금이 두 배가 된다

📌 이 글에서 다루는 것

1. 왜 4%인 줄 알았다가 8%를 맞나
2. 8%는 어떻게 나온 숫자인가
3. 금액별로 차이가 얼마나 벌어지나
4. 어디까지가 대도시인가
5. 왜 하필 5년이 기준인가
6. 그래도 4%로 가는 길이 있나
7. 내 경우인지 어떻게 가리나
8. 자주 나오는 질문 네 가지
9. 도장 찍기 전에 무엇을 봐야 하나
10. 원문은 어디서 볼 수 있나

왜 4%인 줄 알았다가 8%를 맞나

건물을 알아볼 때 가장 늦게 두드려 보는 게 세금이다

매매가는 몇 번씩 계산한다. 대출 한도도 은행 두세 곳을 돌아본다. 그런데 취득 단계에 나가는 돈은 잔금을 다 치르고 고지서를 받고 나서 확인하는 순서가 되기 쉽다

개인 이름으로 상가나 건물을 살 때 붙는 세율은 4%다. 회사 이름으로 사면 조건에 따라 그 두 배가 된다

10억짜리를 예로 들면 이렇다

4천만원이면 한 층을 새로 꾸밀 돈이다. 계약서에 도장을 찍기 전에 알았느냐 뒤에 알았느냐로 갈리는 금액이다

8%는 어떻게 나온 숫자인가

지방세법 제13조 제2항에 산식이 그대로 적혀 있다

표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀다

말이 어렵지 숫자를 넣으면 간단하다

그래서 8%가 나온다. 누가 어림잡은 값이 아니라 법에 적힌 계산을 그대로 따라간 결과다

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙는다. 이 둘은 조건에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 숫자를 적지 않겠다. 최종 금액은 세무사에게 확인하는 게 맞다

확인되지 않은 숫자를 적어 두면 그걸 믿고 계산하는 사람이 생긴다. 그래서 비워 두는 편을 택했다

금액별로 차이가 얼마나 벌어지나

앞의 세율을 매매가에 그대로 곱하면 이렇게 벌어진다

매매가가 커질수록 차액도 같은 비율로 벌어진다. 30억대로 올라가면 차액만 1억을 넘는다

협상 테이블에서 몇 천만원을 두고 몇 주를 끄는 경우가 있다. 그 노력의 절반만 명의 조건을 따져 보는 데 쓰면 같은 크기의 금액이 움직인다

어디까지가 대도시인가

법에서 말하는 대도시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역을 가리킨다. 산업단지는 뺀다

권역에 들어가는 지역은 이렇다

성남시가 들어간다. 분당도 여기 포함이다

주의할 곳은 같은 시 안에서 갈리는 지역이다. 인천과 시흥, 남양주가 그렇다. 옆 동네는 되는데 우리 사무실 자리는 안 되는 상황이 실제로 생긴다. 눈으로 대충 보지 말고 수도권정비계획법 시행령 별표1을 펴서 동 이름까지 맞춰 보는 게 안전하다

반대로 이 목록에 없는 지역이라면 이 조항 자체가 남의 이야기다. 거기부터 확인하면 시간이 줄어든다

왜 하필 5년이 기준인가

지방세법 시행령 제27조 제3항이 기준을 정해 뒀다

회사를 세우거나, 지점을 내거나, 대도시로 옮긴 뒤 5년 안에 산 부동산이면 대상이다

여기서 두 가지를 놓치기 쉽다

하나. 설립일만 세는 게 아니다

지점을 새로 냈거나 다른 지역에서 옮겨 왔다면 그 시점부터 다시 5년을 센다. 십 년 된 회사라도 작년에 지점을 냈다면 걸린다. 오래된 법인이니 괜찮겠지 하는 계산이 여기서 어긋난다

둘. 용도를 가리지 않는다

업무용이든 아니든, 사업용이든 아니든 전부 포함한다는 문구가 조문에 그대로 있다. 우리가 사무실로 쓸 거니까 괜찮겠지 하는 판단은 통하지 않는다

⚠️ 순서는 이렇다. 5년이 지났는지부터 센다. 지났으면 나머지는 볼 필요가 없다

그래도 4%로 가는 길이 있나

조문에는 예외도 같이 적혀 있다

대도시 안에 두는 게 불가피하다고 인정되는 업종이 따로 정해져 있다. 그 업종에 해당하고, 해당 사업에 직접 쓰려고 사는 부동산이면 무겁게 매기지 않는다

다만 이건 스스로 판단할 영역이 아니다

업종 분류가 맞는지, 직접 사용으로 인정받는 범위가 어디까지인지가 갈리는 지점이다. 여기서 어긋나면 나중에 추징으로 돌아온다. 그때는 이자 성격의 금액까지 얹힌다

세무사와 먼저 확인하고 움직이는 게 맞다. 이 부분만큼은 혼자 결론 내지 않기를 권한다

내 경우인지 어떻게 가리나

위에서 아래로 내려가면 된다. 어느 한 곳에서 아니오가 나오면 거기서 끝이다

개인 명의라면 첫 칸에서 끝난다. 이 조항과 무관하다

예외 업종에 해당하고 그 사업에 직접 쓴다면 표준세율로 간다. 아니라면 두 배 구간이다

네 단계를 통과해야 무거운 쪽으로 간다. 반대로 말하면 빠져나갈 구멍이 네 군데 있다는 뜻이다

많은 경우 두 번째나 세 번째에서 갈린다. 그래서 등기부등본 한 장이면 대부분 판가름이 난다

자주 나오는 질문 네 가지

❓ 오래된 법인이면 그냥 안전한가

설립 5년이 지났다면 이 조항의 대상이 아니다. 다만 지점 설치나 전입이 최근에 있었다면 그 날짜부터 다시 센다

❓ 개인으로 사면 항상 유리한가

취득 단계만 놓고 보면 4%가 낮다. 그런데 보유와 처분, 상속까지 넣으면 계산이 달라진다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 목적에 따라 갈리므로 단정할 수 없다

❓ 지방에 회사를 세우고 서울 건물을 사면 되나

권역 판정은 부동산 소재지와 회사 소재지를 함께 본다. 형식만 바꿔서 피하려는 시도는 실질을 따져 판단하는 영역으로 들어간다. 이 방향은 세무사 없이 진행하지 않는 게 좋다

❓ 세율은 앞으로 바뀔 수 있나

지방세법은 개정된다. 이 글은 시행 2026년 1월 1일 기준이고, 계약 시점의 조문을 다시 확인하는 습관이 안전하다

도장 찍기 전에 무엇을 봐야 하나

순서대로 보면 된다

등기부등본에서는 설립일과 본점 소재지를 본다. 지점을 냈거나 옮긴 이력이 있으면 그 날짜도 같이 본다

인천이나 시흥, 남양주라면 동 단위까지 맞춰 본다

세무사에게 물을 차례가 오면, 그때는 판단이 아니라 확인의 영역이다

이 세 가지는 매물을 보러 가기 전에 끝내 두는 편이 낫다. 물건이 마음에 들고 나서 계산하면 판단이 흔들린다. 사람은 갖고 싶은 쪽으로 숫자를 해석한다

원문은 어디서 볼 수 있나

정리된 표를 믿는 것보다 원문을 한 번 보는 쪽이 낫다. 법은 개정되고, 정리한 글은 개정을 따라가지 못한다

국가법령정보센터 law.go.kr 에서 지방세법 제13조를 검색하면 조문이 그대로 나온다
같은 곳에서 수도권정비계획법 시행령 별표1을 보면 권역 목록이 나온다
국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr 에서 해당 지역 거래 사례를 볼 수 있다
한국부동산원 부동산통계정보시스템 reb.or.kr 에서 상업용 부동산 거래 흐름을 확인할 수 있다

이 글에 쓴 조문은 시행 2026년 1월 1일, 법률 제21308호 기준이고 2026년 9월 7일에 확인했다

결국 무엇부터 하면 되나

회사 이름으로 사기 전에 세어 볼 것은 설립일이다

대도시 안, 5년 이내라면 취득 단계에서 나가는 돈이 두 배가 된다. 매매가를 몇 천 깎는 것보다 이 조건을 먼저 확인하는 편이 금액이 클 수 있다

건물의 값은 사는 순간에 정해지지 않는다. 사고 나서 어떻게 굴리느냐로 정해진다. 다만 출발선에서 4천만원을 더 쓰고 시작하면 그만큼 늦게 출발하는 셈이다

아는 것과 확인하는 것은 다르다. 이 글을 읽었으면 등기부등본부터 펴 보면 된다. 오 분이면 끝난다

💬 더 알아보고 싶다면

법인 매입을 검토 중이라면 설립일과 소재지, 업종을 정리해서 상담을 신청해 두면 된다. 그 세 가지만 있어도 대략의 방향은 잡힌다

현장 사례와 진행 과정은 인스타그램 @choi_captain_good 에 올리고 있다

건물 매입과 운영을 처음부터 배우고 싶다면 강의 페이지를 참고하면 된다

조건을 넣으면 예상 세액과 확인 항목을 정리해 주는 무료 리포트를 준비하고 있다. 나오면 이 글에 링크를 걸어 두겠다

어떤 경우든 최종 판단은 세무사와 확인한 뒤에 하기를 권한다